اجور معوقه یا اجاره معوقه چیست؟ برای مطالبه اجاره معوقه از مستاجر چه کار باید کرد؟ در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر باید به کجا مراجعه کند؟
اجاره‌بها اولین و مهم‌ترین موضوعی است که بعد از شنیدن واژه اجاره، به ذهن خطور می‌کند. قرارداد اجاره یکی از عقودی بسیار رایج است و با وجود مزایای زیادی که دارد، مشکلاتی و مسائل گوناگونی را هم با خود به همراه دارد. یکی از این مشکلات، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجر است.
به همین دلیل قوانینی از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی برای رسیدگی به این مشکلات و تنظیم روابط بین موجر و مستاجر وضع شده و شرایط قرارداد اجاره را بیان کرده است. در این مطلب از املاک آنلاین به بررسی کامل مبحث اجور معوقه و چگونگی مطالبه اجاره‌بها خواهیم پرداخت.
اجاره‌بها
اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، توسط مستاجر در قرارداد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر تعیین می‌گردد. به عبارت دیگر قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.
چگونگی پرداخت اجاره‌بها براساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده که میتواند به صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده، به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت شود.
اجور معوقه، اجاره معوقه
اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.
تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل
اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر میتواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد، نیز اقدام کند.
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرف به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
مطالبه اجاره معوقه در قانون
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست. خصوصا در سال 99 با شیوع ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه امکان‌پذیر نیست و طبق شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند. مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی می‌باشد. اجاره‌بهای معوقه میتواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.
در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد. دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.
نکاتی که در قانون در مورد مطالبه اجاره معوقه به آن اشاره شده است:
1-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
2- از ملک مورد اجاره برای همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده نماید و در صورت عدم ذکر مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همین منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود، بهره‌برداری کند.
3- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده، پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً بپردازد.
مرجع صالح رسیدگی به مطالبه اجاره معوقه
مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌گردد. یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.
نحوه مطالبه اجاره معوقه و وصول آن
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر میتواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.
پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده توسط خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، میتواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.
همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی میتواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
مدارک لازم جهت شکایت و مطالبه اجاره معوقه
نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به صورت دادخواست‌های چاپی توسط قوه قضائیه در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و شرح خواسته در متن دادخواست درج شده و به دادگاه صالح تقدیم شود. مدارک لازم به شرح زیر ضمیمه دادخواست می‌شوند:
- تنظیم دادخواست و ذکر درخواست موجر
- کپی مصدق (کپی برابر اصل) اوراق شناسایی و هویتی
- کپی برابر اصل اجاره نامه
- کپی برابر اصل اسناد مالکیت
نمونه دادخواست مطالبه اجاره معوقه:
“خواهان:
خوانده:
خواسته: مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات دادخواست:
1- سند مالکیت
2- قرارداد اجاره
۳- مدرک موردنیاز دیگر
شرح دادخواست مطالبه اجاره معوقه:
ریاست محترم مجتمع قضائی”نام شهرستان محل وقوع ملک مورد اجاره”
با سلام احتراماً به استحضار می‌‌رساند:
اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد….. باب واحد مسکونی/ تجاری در نشانی …………. جزء پلاک ثبتی ………. بخش “شماره و نام شهرستان”منعقد کرده‌ایم، نظر به اینکه خوانده/خواندگان از تاریخ ……. لغایت……. جمعاً به میزان ………… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری کرده که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان ……… ریال جمعاً …….. ریال می‌باشد، با به استناد ماده ۴۹۰ قانون مدنی صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان……… ریال به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.”
هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجاره معوقه
هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، توسط موجر طبق تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر میتواند این هزینه را از مستاجر بگیرد.
اظهارنامه مطالبه اجاره معوقه
موجر میتواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه بابت اجور معوقه، با تنظیم و ارسال اظهارنامه شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام کند. مستاجر میتواند به آن پاسخ داده و یا آن را بدون پاسخ بگذارد. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.
جریمه دیرکرد تاخیر پرداخت دراجاره‌بها
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر میتواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.
فسخ قرارداد اجاره
عقد اجاره از جمله عقود لازم است که به صورت یک طرقه قابل فسخ نمی‌باشد. بنابراین امتناع یکی از طرفین از انجام تعهدات خود، نظیر خودداری مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، میتواند سبب فسخ قرارداد اجاره شود.
نکات مهم در مطالبه اجور معوقه
- به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌گردد و ملک تحویل مستاجر می‌شود، مستاجر مکلف به پرداخت اجاره‌بها می‌باشد.
- در صورت تلف شدن یا از بین رفتن عین مستأجره (ملک)، مستأجر تعهدی به پرداخت باقی مانده اجاره ندارد.
- موجر میتواند همزمان با مطالبه اجور معوقه، هزینه‌هایی مانند پول آب، برق و … را نیز مطالبه کند.
- می‌توان در قرارداد اجاره این شرط را مطرح کرد که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها برای مدت معین، موجر میتواند قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه کند.
- اگر مستأجر بابت پرداخت اجاره‌بها به تعداد اقساط آن، چک به موجر داده باشد، در صورت برگشت خوردن چک، موجر صرفا میتواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم دادگاه کند نه مطالبه اجور معوقه.
- مستاجر باید اجاره‌بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره‌بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
- موجر در رابطه با تصرفات مستاجر بعد از اتمام قرارداد، فقط مستحق دریافت اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس است و حق مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تخلیه طبق توافق طرفین را ندارد.
- در صورت تغییر مالک، استحقاق مالک جدید نسبت به اجرت‌المثل بر مبنای زمان تحقق مالکیت وی، مبنای محاسبه خواهد بود.
سوالات متداول:
اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. اجور جمع اجاره بوده و معوقه به معنای به “تعویق افتاده” می‌باشد. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر میتواند طی دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابل وصول می‌باشد. میزان اجاره‌بهای قید شده در قرارداد اجاره را اجرت‌المسمی می‌نامند.
تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل چیست؟
اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر ادامه پیدا کند، موجر میتواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه به مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، بابت مدت زمان انتفاع از ملک در مهلت انقضا یافته قرارداد، نیز اقدام کند.
آیا دعوی اجور معوقه با اجرت‌المثل فرق دارد؟
دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
ماده قانونی اجور معوقه چیست؟
ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مستاجره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه اجور معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست.
مرجع صالح رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه چیست؟
مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌گردد. یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.
وصول اجور معوقه از مستاجر چگونه انجام می‌گیرد؟
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب نمود.
همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی میتواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.
هزینه دادرسی مطالبه اجور معوقه چقدر است؟
هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها طبق تعرفه براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه شده، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر میتواند این هزینه را از مستاجر مطالبه کند.
آیا اظهارنامه اجور معوقه همان طرح دعوی مطالبه اجور معوقه است؟
اظهارنامه به این معنی است که موجر میتواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه، با ارسال اظهارنامه به طرفیت مستاجر و شرح آنچه که از وی مطالبه دارد را به مستاجر اعلام کند. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجاره معوقه نیست.
آیا در قانون مبلغی به عنوان جریمه دیرکرد پرداخت اجاره‌بها مطرح شده است؟
خیر. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه برای او در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر میتواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره چگونه مطرح می‌شود؟
دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می‌شود که میتواند به عللی از جمله انقضای مدت اجاره، نیاز شخصی و یا تصرفات غیرقانونی از جانب موجر و به طرفیت مستاجر یا متصرف مطرح گردد.
آیا موجر جز اجاره معوقه، شارژ ساختمان یا هزینه انشعابات مثل آب، برق و . . . را نیز میتواند مطالبه کند؟
بله. موجر میتواند همزمان با دادخواست مطالبه اجاره معوقه، سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.
امیدواریم مطلب بالا برای شما مفید بوده باشد. لطفا اگر در این زمینه سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
