طی سال‌های اخیر با افزایش ساخت و سازها و در واقع رونق گرفتن آپارتمان‌نشینی، افراد وارد سبک جدیدی از همزیستی شده‌اند. طبیعتا زندگی آپارتمان‌نشینی چالش‌های خاص خود را دارد، اختلافات جمعی و شخصی یکی از همین چالش‌ها است که به یکی از دغدغه‌‌های جدی افراد در سال‌های اخیر تبدیل شده است. این مشکلات می‌تواند از بی‌نظمی در اداره اموره ساختمان باشد تا دعوای بین همسایه‌ها و پرداخت نکردن حق شارژ ساختمان! شما فکر می‌کنید چگونه می‌توان این اختلافات را به حداقل رساند؟! بدون شک آشنایی با «حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» یکی از راه‌هایی است که نقش به سزایی در جلوگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دارد.از سوی دیگر حتما میدانید که مدیر یا مدیران ساختمان نقش کلیدی در اداره امور ساختمان و مدیریت مشکلات دارند. در نتیجه اطلاع از وظایف قانونی مدیر ساختمان دید جدیدی به شما خواهد داد و کمک می‌کند بهتر از همیشه با آنها وارد مذاکره شوید و یا اگر خودتان این مسئولیت را دارید، با آگاهی بیشتری از پس آن بربیایید. قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی آن، در اینباره بحث می‌کند. ما در این مقاله از املاک آنلاین قصد داریم در غالب سوالات متنوع شما عزیزان در این زمینه ، کمی بیشتر در این باره صحبت کنیم و شما را با وظایف مدیر ساختمان به خوبی آشنا کنیم، پس با ما همراه باشید.
وظایف مدیر ساختمان چیست؟
از جمله وظایف مدیر ساختمان باید بگوییم کهمدیر ساختمان وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارد و مجری تصمیماتی است که در مجمع عمومی مالکین گرفته می‌شود. مجمع عمومی عالی‌ترین نهادی است که در مورد امور ساختمان می‌تواند تصمیم‌گیری نماید. در این مجمع تمامی مالکان عضو هستند و حق رای دارند. ضمن اینکه مستاجران عضویت رسمی در مجمع عمومی ندارند، اما شرکت کردنشان خالی از لطف نخواهد بود.
اگر شما تجربه زندگی کردن در آپارتمان یا مجتمع را داشته باشید، حتما شاهد به وجود آمدن خرابی یا آسیب‌هایی در آنجا بوده‌اید. مسلما حل شدن این مشکلات نیاز به پیگیری شخص یا اشخاصی دارد. مدیر یا هئیت مدیر افرادی هستند که مدیریت اینکار را انجام می‌دهند. توجه به این نکته ضروری است که مدیر یا مدیران جهت اداره امور ساختمان موظف به تبعیت از تصمیمات مجمع عمومی مالکان هستند.
باید بدانید؛ در صورتیکه تصمیمی که تصمیم گرفته‌شده مجمع عمومی خلاف قوانین تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد، قاعدتا مدیر یا هیئت‌مدیره مسئولیتی جهت اجرای آن قوانین نخواهد داشت.
همانطور که در ابتدا گفتیم ماده 14 این آئین نامه، مسئول حفظ و اداره ساختمان و همچنین مجری تصمیمات مجمع عمومی را مدیر یا مدیران ساختمان می‌داند. در نتیجه به موجب همین بند تعداد مدیران باید فرد باشد تا تصمیم‌گیری و تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نگردد. در ادامه این بند و تبصره اول آن به این موضوع اشاره شده است که در صورتیکه یکی از اعضا بخواهد استعفا دهد یا فوت گردد و یا عزل شود، مجمع عمومی فوق‌العاده باید جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌مدیره به دلایلی که در بالا به آن اشاره شد نتوانند عضو هئیت مدیره باشند، مجمع عمومی فوق‌العاده جهت تجدید انتخاب هئیت مدیره بایستی تشکیل گردد.
انتقال صندلی مدیریتی تحت چه شرایطی مجاز است؟
شاید برای هم این سوال پیش آمده باشد که آیا مدیر ساختمان انتخاب شده پس از مدتی می‌توانند شخصی را جایگزین خود کنند و در واقع تفویض اختیار کنند؟ پاسخ این سوال منفی است. ماده 19 قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی آن در این مورد بحث کرده است و بر این نکته تاکید دارد که “مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگری را به جای خود قرار دهند.” چرایی این موضوع هم به نظر روشن و مشخص است؛ در واقع مجمع عمومی با توجه به قابلیت‌ها و توانایی‌های هر شخص، وی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کرده است. با این اوصاف اگر مدیر یا هیئت مدیره ساختمان شما مدتی پس از انتخاب در مجمع عمومی ساز مخالف می‌زند و دلایلی مانند مشغله یا عدم فرصت کافی را عنوان می‌کند و به تصمیم خود شخص دیگری را جایگزین کرده است. باید به اطلاعتان برسانیم این کار مطابق با قوانین نیست و غیرقانونی محسوب می‌گردد.
وظیفه بیمه آتش‌سوزی با مدیر ساختمان است یا خیر؟
در مورد اهمیت بیمه تا چه اندازه مطلع هستید؟ به طور کلی بیمه همواره نقش بسیار مهمی در جبران خسارات در جامعه داشته است. با توجه به اینکه وظیفه مدیران حفظ و نگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه است، در همین راستا بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی از جمله وظایف آنها به شمار می‌رود. جهت انجام اینکار هر یک از ساکنان با توجه به سهمی که دارند باید حق بیمه پرداخت نمایند. اهمیت این موضوع به حدی است که در صورت آتش‌سوزی و عدم بیمه، مسئولیت جبران خسارات با مدیران خواهد بود، پس می توان گفت این موضوع نیز از وظایف مدیر ساختمان است.
تقسیم هزینه‌های مشترک بین هریک از ساکنین چگونه است؟
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه‌های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه‌ها بر عهده‌ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده ساکنین در واقع مستاجرین می‌باشد.
ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه در این باره به این موضوع اشاره کرده است که “در صورتی که مالکان ترتیب و قانون خاصی جهت پرداخت هزینه‌های مشترک وضع نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک، از قبیل آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و غیره که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می‌گردد؛ نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود.”
مسئولیت رسیدگی به اعتراض شرکا بر عهده چه کسی است؟
در ماده 24 آئین نامه اجرایی به این موضوع اشاره شده است که در صورتیکه هر یک از شرکا اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نمایند. شاید این سوال برایتان پیش بیاید که در صورت منطقی نبودن اعتراض مالک، مدیران چه رویکردی باید در پیش گیرند؟ در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنان رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می‌توانند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه نمایند.
بررسی وکالت‌نامه نمایندگان مالکان چگونه صورت می گیرد؟
در ماده 9 آئین نامه می‌خوانیم؛ شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه کند . در نتیجه وظیفه مشاهده و بررسی صحت اعتبار وکالت نامه از وظایف مدیران ساختمان است.
وظیفه نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان با چه کسی است؟
ا توجه به ماده ۱۲ آئین نامه تمامی تصمیماتی که در مجمع عمومی شرکا اتخاذ می‌گردد بایستی در صورت جلسه مکتوب شود و در نهایت توسط مدیران نگهداری گردد. از آنجاییکه این صورت جلسات با موافقت تمامی حاضران تصویب شده است و امضای آنها به آن سندیت بخشیده است، موارد ذکر شده در آن از مهم‌ترین مدارکی است که در برابر مالکین، مدیران، اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری می‌توان به آن استناد نمود. همچنین لازم به ذکر است که در صورت تغییر مدیران باید تمامی صورتجلسات و مدارک ساختمان به مدیران بعدی تحویل داده شود.
شرکای غایب در مجمع‌های عمومی چگونه از تصمیمات باخبر می‌گردند؟
در صورتیکه مالکان نتوانند در جلسات مجمع عمومی حضور پیدا کنند و یا تمایلی به حضور نداشته باشند. جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا می‌کند. افراد باید بدانند که مطابق یا ماده 13 آئین نامه تصمیمات اتخاذشده برای تمامی مالکان رسمیت خواهد داشت و غایبان هم موظف به تبعیت از آنها می‌باشند. ضمنا با توجه به تبصره ماده ۱۲ تصمیماتی که گرفته می‌شود باید طی ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به اطلاع شرکای غایب و وزارت مسکن و شهرسازی برسد.
برخورد با مالکان و ساکنان بدهکار بر عهده چه کسی است؟
برای این مسئله هم باید به قانون مراجعه نمایید، در واقع ماده 10 قانون بر این نظر است که در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک بایستی مدیر یا هئیت مدیره با ارسال اظهارنامه مبلغ بدهی را اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. جهت آگاهی بیشتر به اطلاعتان می‌رسانیم که اظهارنامه بر روی فرم‌های مخصوصی از دادگاه تهیه می‌شود و به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می‌گردد. در پایان این فرآیند، فرم‌ها در دفتر دادگاه به ثبت می‌رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می‌گردند.
آیا ساکنان بدهکار مجاز به استفاده از خدمات مشترک هستند یا خیر؟
از جمله دیگر وظایف مدیر ساختمان چنانچه پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، به موجب ماده 10 مکرر قانون مدیران بنا به تشخیص خود می‌توانند از ارائه امکانات و خدامات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند. ناگفته نماند مدیر یا مدیران این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهارنامه، اقدام به این کار کنند. در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر یا هیئت‌مدیره با توجه به وظایفش برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهارنامه ارسال کند ولی مالک یا مساجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت‌مدیره برای وصول مبلغ ذکرشده در اظهارنامه ابلاغ‌شده، اجرائیه صادر می‌کند.
در این مورد هم اگر دوست دارید بیشتر بدانید، باید به اطلاعتان برسانیم که عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می‌گیرد. به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت می‌شود و ارزش اموال بازداشت‌شده توسط کارشناس، ارزیابی می‌گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می‌گردد.
ضمنا در قوانین موجود به این مورد اشاره شده است که؛ مدیر یا هیئت‌مدیره جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می‌تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .
ارائه گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک بر عهده چه کسی است؟
با توجه به ماده 12 قانون تملک آپارتمان‌ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال،اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را از مالک بگیرند، لازم به ذکر است که تاییدیه مدیر یا مدیران ساختمان در این گواهی ضروری است و بایستی تایید گردد که تمامی هزینه‌های مشترک تسویه شده است. بنابراین فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید و در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.
انتخاب کارشناسان جهت استعلام وضعیت ساختمان از وظایف چه کسی است؟
ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان و همچنین لزوم تجدید بنای آن می‌باشد. به موجب این ماده تشخیص عمر مفید و فرسودگی کلی و در واقع احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است و مالکان موظفند کارشناسان را انتخاب نمایند. چنانچه مالکان ساختمان در این مورد به توافق نرسند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت‌مدیره کارشناسان مربوطه را انتخاب می‌کند.
وظیفه بازسازی ساختمان در صورتیکه تمام شرکا موافق باشند، با چه کسی است؟
از دیگر وظایف مدیر ساختمان در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد و این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب تبصره 1 ماده 13 قانون، مجری این مصوبه مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند. ضمنا تبصره 2 این ماده از قانون به این موضوع اشاره دارد؛ در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد. بنابراین از دیگر وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می‌کند و ملک خود را تخلیه نمی‌نماید.
آیا اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان می‌توانند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شوند؟
ماده 8 قانون تملک آپارتمان‌ها به این موضوع اشاره کرده است که مجمع عمومی ساختمان این اجازه را دارد که اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان را به عنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان انتخاب کرده و معرفی نماید. بنابراین هیچ لزومی ندارد مدیران ساختمان از ساکنین باشند.
ضمنا در پایان بهتر است از این دو ماده هم بی‌خبر نمانید، اول اینکه ماده 17 آئین نامه تاکید دارد که تصمیماتی که اکثریت آرا را دارند، قابل اعتبار هستند و ماده 18 آئین نامه بیان می‌کند که در مجمع عمومی یکی از مدیران بایستی به عنوان خزانه دار تعیین گردد، این شخص دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
