نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن امارات پس از یک دوره افول به شرایط پر رونق سابق بازگشته است. بنا بر پیش‌بینی‌ها، خرید خانه در امارات و به خصوص در دبی، در سه سال منتهی به نمایشگاه Expo 2022، روند رو به رشد خود را حفظ کند. سالهاست که اهمیت ارتقای دسترسی بهتر به مسکن مناسب و منابع مالی بلند مدت، از سوی دولت‌های منطقه خاورمیانه و شمال آفریقا (MENA)، درک شده و آنها طرح‌های بسیاری را با هدف افزایش این بودجه‌ها ارائه کرده‌اند.توسعه موفقیت آمیز این بخش از بازارهای مالی محلی، تاثیر قابل توجهی بر خرید خانه در امارات و افزایش توان رفع نیاز مسکن در کشورهای منطقه داشته است.
در این بین، امارات متحده عربی، یکی از الگوهای موفق منطقه در توسعه شهری و افزایش دسترسی به مسکن مناسب محسوب می‌شود. این درحالیست که در سال ۱۹۷۱ در پی خروج نیروهای نظامی انگلیس از شبه جزیره عربستان بنیان نهاده شد و مجموعه هفت شیخ نشین ابوظبی، دبی، عجمان، فجیره، رأس الخیمه، شارجه و ام القوین به یکدیگر پیوستند و این کشور ظرف تنها 30 سال از یک بیابان خشک و برهوت به یکی از پیشرفته‌ترین و مدرن‌ترین کشورهای جهان بدل شد. البته نباید فراموش کرد، به دلیل قوانین جاری در کشورهای عربی به خصوص برای مالکیت اتباع خارجی در این کشورها، بیشتر طرح‌های تامین مسکن مناسب، بیشتر روی رهن و اجاره متمرکز است تا خرید یا فروش؛ البته این شرایط در همه کشورها یکسان نیست.
| کشور: امارات متحده عربی | پایتخت: ابوظبی | پول ملی: درهم (AED) هر درهم معادل 0.27 دلار | جمعیت: 9 میلیون و 541 هزار و 615 نفر |
| قیمت هر متر مسکن: 3773.97 دلار در مرکز 2565.30 دلار در حومه | قیمت اجاره: 1621 دلار در مرکز 1124 دلار در حومه | وام مسکن: حداکثر 3 میلیون درهم با بازپرداخت 25-30 سال برای شهروندان معادل 75 درصد ارزش ملک با بازپرداخت 24 ساله برای اتباع خارجی | نرخ سود وام: 4.75 درصد |
| حداکثر درآمد ماهیانه: 9000 درهم معادل 2451 دلار | درصد مالکیت خانه: 43 درصد | میانگین درآمد ماهیانه: 3131.57 دلار | تعداد خانوار کم درآمد: 390 هزار خانوار |
وضعیت کلی خرید خانه در امارات
در کشور امارات، میانگین قیمت مسکن، چیزی بین 5 تا 6 برابر بیشتر از درآمد سالانه افراد است و این درحالیست که در کشورهای شمال آفریقا نظیر الجزایر و تونس که یکی از ضعیف‌ترین بازارهای مسکن را در جهان در اختیار دارند، این رقم حتی به 30 برابر نیز می‌رسد.
ازسوی دیگر، محدودیت دسترسی به زمین آن هم با قیمت مناسب برای ساخت و ساز خانه ارزان و باکیفیت، یکی از مهمترین چالش‌ها در بازارهایی چون امارات و عربستان است به طوری که این مشکل سبب افزایش قیمت مسکن در سطح نامتعادلی شده است.
کمبود مسکن مناسب در امارات بیشتر در نواحی شهری ابوظبی متمرکز شده است. در مقابل، طی سال‌های اخیر شاهد تنظیم قابل توجه قیمت خانه در امارات بوده‌ایم که این قیمت‌گذاری‌ها توانسته است به طور جدی و موثری مشکل کمبود مسکن را در این شهر حل کند.
ازسوی دیگر، در بخش‌های حومه ابوظبی و شمال امارات نظیر شارجه، ام القیوین، فجیره، عجمان و رأس‌الخیمه، شاهد تامین مسکن مناسب ازسوی دولت هستیم.
طرح‌های دولت برای خرید خانه در امارات
در شیخ نشین امارات متحده عربی، دو نوع بازار خانه کاملا متمایز وجود دارد که یکی مربوط به شهروندان و دیگری مربوط به اتباع خارجی است.
در این بین، شهروندان اماراتی از مزایای قابل توجهی نظیر زمین رایگان و وام‌های بسیار منعطف و با پشتوانه بهره‌مند هستند. این مزایا در قالب طرح‌های دولتی متنوعی ارائه می‌شود.
در طرح مسکن موسوم به «محمد بن رشید» در دبی، زمین رایگان و وام‌های قابل توجه به مردم برای خرید خانه در دبی تعلق می‌گیرد. در طرح شیخ زاید» نیز در شهر ابوظبی به افراد جویای ملک حداکثر 500 هزار درهم وام مسکن پرداخت می‌شود.
برنامه تامین مسکن موسوم به RAK سعودی نیز زمین‌های مورد نیاز برای احداث پروژه‌های مسکونی، جهت شهروندان اماراتی را فراهم می‌کند.
اما در مقابل، یکی از مهمترین بازارهای مسکن، متلق به اتباع خارجی به خصوص کارگران بیشماری است که در امارات مشغول به فعالیت هستند.
دولت امارات برای سکونت کارگران و اتباع خارجی دو طرح را ارائه کرده است که شامل: تامین مسکن ازسوی کارفرمایان و همینطور تامین مسکن ارزان ازسوی بخش خصوصی می‌شود که این طرح در شهر محل‌هایی چون بین‌المللی و پارک‌های علم و فناوری امارات اجرا می‌شود.
شرایط خرید خانه در امارات
با وجود حمایت‌های دولتی و ارائه طرح‌های مناسب، بازار مسکن دولتی و ارزان در امارات نیز خالی از چالش نیست. از مهمترین چالش‌های این بازار می‌توان به نبود بازار وام و اعتبارات مسکن متناسب با افزایش سطح نقدینگی است که این اتفاق به دنبال کمبود بودجه مسکن در سال‌های 2009 و 2010 میلادی رخ داد و همینطور دسترسی محدود به وام‌های بلند مدت برای اقشار کم درآمد، نام برد.
از چالش‌های مهم دیگر در بازار مسکن امارات می‌توان به فقدان وام‌های دولتی و بانکی برای سازندگان اشاره کرد ضمن اینکه اتفاقاتی نظیر احتکار در بازار زمین سبب افزایش قیمت مسکن به سطحی شده که برای بسیاری از اقشار، خانه‌دار شدن را دشوار کرده است.
امارات و شعار «اتاق برای همه»
تصویب طرح تامین خانه مناسب ازسوی دولت امارات برای اقشار کم درآمد را باید یک گام بسیار موثر و مهم تلقی کرد اما همچنان یک سوال مهم به قوت خود باقیست و آن این است که چه نهادی مسئول احداث این خانه‌هاست و چه سیاست‌هایی باید در این راه پیاده شود.
برای امارات، طی یک دهه اخیر «مسکن» مترادف با ویلاهای لوکس، آپارتمان‌های گران قیمت و املاک هم پایه با بسیاری از شهرهای گران قیمت اروپایی، آسیایی و شمال آمریکا بوده است. در نتیجه پای بسیاری از ثروتمندان به این شهر باز شد و بازار املاک لوکس در آنجا رونق گرفت.
اما اکنون شرایط فرق کرده و امارات، به خصوص شهر دبی به دنبال ارائه مسکن با قیمت‌های مناسب است.
آمارها حاکی از این است که این تغییر رویکرد هم‌اکنون به خوبی در حال انجام است. بنا بر اعلام انستیتو مسکن ارزان دبی، 82 درصد از تراکنش‌های بخش مسکن در سال 2017 میلادی، زیر 2 میلیون درهم ارزش داشته‌اند و تقریبا نیمی از آنها یعنی چیزی حدود 47 درصد معاملات با ارزشی پایین‌تر از یک میلیون درهم امارات انجام شده‌اند.
در این بین، 85 درصد معاملات را واحدهای آپارتمانی تشکیل داده‌اند که این رقم بخوبی نشان می‌دهد بیشتر خریداران با بودجه‌های محدودتری وارد بازار مسکن شده‌اند.
بنا بر اعلام کارشناسان، ارائه مسکن ارزان در امارات، به خصوص امارات که در مارس 2017 با تصویب سیاست تامین مسکن افراد کم درآمد اجرایی شد، توانست رونق قابل توجهی در بازار ایجاد کند.
چرا خرید ملک در امارات
موسسه بین‌المللی مشاوره املاک امارات، Cluttons در سال 2017 میلادی گزارشی از چشم انداز بازار املاک این شهر منتشر کرد و در آن از طرح که به جلوگیری از ظهور نواحی مسکونی بی کیفیت برای افراد کم درآمد کمک می‌کند، به عنوان یک اقدام موثر در زمینه دوری امارات از اشتباهاتی که سایر شهرهای جهان مرتکب شدند، یاد کرد.
فیصل دورانی، رییس بخش مطالعات این موسسه اعلام کرد: سیاست مسکن ارزان در امارات درست در بهترین و حیاتی‌ترین زمان ممکن برای امارات متحده عربی ارائه می‌شود چراکه این کشور در آستانه رویداد بزرگ نمایشگاهی Expo 2020 قرار دارد و در این بازه زمانی تا شروع نمایشگاه شاهد ورود سیل عظیمی از اتباع خارجی به امارات برای اشتغال خواهیم بود.
وقتی صحبت از نمایشگاه Expo می‌شود، در واقع صحبت از 300 هزار شغل جدید، آن هم طی سه سال منتهی به 2020 به میان می‌آید. از این تعداد شغل، بخش بیشتر آنها به خانوارهای کم درآمد تا دارای درآمد متوسط تعلق می‌گیرد.
بر همین اساس، تا پایان سال 2020 میلادی دستکم 80 هزار واحد مسکونی ارزان و با کیفیت آماده و تحویل می‌شود ضمن اینکه در امارات شاهد رشد 500 هزار نفری جمعیت نیز خواهیم بود.
مهاجرت معکوس و خرید ملک در امارات
بنا بر اعلام برخی کارشناسان، افزایش ساخت خانه‌های ارزان و با کیفیت در این کشور سبب وقوع پدیده‌ای تحت عنوان «مهاجرت معکوس» شده است.
محمد البرایی، مدیرعامل انستیتو دولتی املاک امارات با اعلام این مطلب افزود: امارات در مقایسه با سایر شهرهای امارات، برای مهاجرت ایده‌آل‌تر است. بسیاری از مردم به امارات باز گشته و مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند.
گرچه قیمت مسکن در این شهر امارات به نسبت پایین‌تر است اما این پایین بودن قیمت برای مقامات امارات که قصد جذب سرمایه‌های مهاجران و سرمایه گذاران را دارند، نکته مثبتی محسوب می‌شود. در نهایت این مساله به رشد اقتصادی این کشور کمک شایان توجهی خواهد کرد.
تاثیر روند کاهشی قیمت خانه در امارات
ادامه روند کاهشی قیمت خانه در امارات به نوعی می‌تواند نشانه «اعتماد» به دولت این کشور و بخش املاک و مستغلات آن باشد.
در حالیکه در سال 2008 میلادی عده اندکی بر این باور بودند که امارات بازار مسکن بی برنامه‌ای دارد، اما سال گذشته همین بازار به اصطلاح بی برنامه به یکی از جذاب‌ترین بازارهای مسکن جهت سرمایه‌گذاری تبدیل شد.
این مساله نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران تا چه اندازه به سیستم اقتصادی، چشم‌انداز و بازار املاک در امارات اطمینان دارند.
البرایی در این رابطه می‌گوید: چشم‌انداز ما بلند مدت است. بنابراین، قرار نیست چشم‌انداز بازار مسکن هم کوتاه مدت باشد بلکه رویکرد ما به این بازار هم بلند مدت بوده و این فرهنگی است که ما می‌خواهیم در شهر امارات جا بیاندازیم.
البرایی افزود: این مساله نشان می‌دهد که تا چه اندازه بازار املاک در امارات بالغ و انعطاف‌پذیر شده است و من نیز خیلی به آینده بازار ملک در امارات امیدوار هستم.
بازار خانه در امارات همچنان نیازمند شفافیت بیشتر
گرچه سیاست مسکن ارزان در امارات توانسته در سطح جهانی رضایت فعالان حوزه املاک را جلب کند اما این سوال که سیاست فوق چه ضمانت اجرایی را به همراه دارد، همچنان به قوت خود باقیست.
از همه اینها مهمتر این است که این ارزان بودن تا چه اندازه کارآیی دارد. وقتی درباره مسکن ارزان صحبت می‌شود، باید آن را از مسکن دولتی و مسکن اجتماعی که نیازمند سوبسید مستقیم دولتی است، جدا کرد. مسکن ارزان و در دسترس در واقع مسکنی است که برای یک طبقه اجتماعی با حقوق خاص قابل خریداری باشد.
اما وقتی به بازار املاک امارات نگاه می‌کنیم، می‌بینیم بسیاری از املاک موجود در بازار رهن و اجاره این کشور اصلا در سبد املاک ارزان قرار نمی‌گیرند.
با تحلیل گروه‌های درآمدی ماهیانه که ازسوی موسسات رسمی آماری امارات اعلام می‌شود در می‌یابیم افرادی که درآمدی کمتر از 2700 دلار (10 هزار درهم) دارند، 33 درصد از این درآمد را در ارزان‌ترین خانه‌های شهر هزینه می‌کنند که رقم قابل توجهی محسوب می‌شود.
مادامی که تغییرات در سیاست‌های دولت به صورت شفاف مشخص و اجرا نشود، کارشناسان بر این باورند چالش‌هایی چون گران بودن زمین، سیاست‌های برنامه‌ریزی که هزینه‌های قابل توجهی بر سازندگان اعمال می‌کند، را برای تولید انبوه مسکن ارزان و در دسترس عموم مطرح می‌کنند.
سیاست مسکن اقشار کم درآمد در امارات
در ماه مارس 2017 میلادی، محمد بن راشد آل مکتوم ولیعهد حاکم امارات طرح جدید مسکن در این شهر را برای خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد تصویب کرد که این طرح همچنین نوسازی بخش‌هایی از بافت قدیمی امارات را نیز در بر می‌گرفت.
این سیاست اقشار کم درآمد را به دو بخش اماراتی و غیر اماراتی تقسیم می‌کرد و بدین ترتیب حتی اتباع خارجی و مهاجران را نیز در بر می‌گرفت. بدین ترتیب، دولت اعلام کرد که با همکاری سازندگان بخش خصوصی خانه‌های بیشتری را احداث کرده و در اختیار اقشار کم درآمد خواهد گذاشت. همچنین، طی این طرح برخی از خانه‌های بافت‌های فرسود بازسازی می‌شوند.
وام‌های مسکن دولت برای خرید ملک امارات
دولت امارات برای حل مشکل خانه‌دار شدن مردم این کشور به خصوص برای اقشار کم درآمد، وام‌های متنوعی را نیز در نظر گرفته است. این وام‌ها بیش از 80 درصد از هزینه‌های مسکن شهروندان اماراتی را پوشش می‌دهد و بازپرداخت آنها دستکم 25 سال است. بانک‌های این کشور به شهروندان اماراتی حداکثر 3 میلیون درهم وام پرداخت می‌کنند.
اما اتباع خارجی نیز از دریافت وام مسکن ازسوی دولت و بانک‌ها محروم نیستند. به این افراد نیز حداکثر معادل 75 درصد ارزش ملک وام با دوره بازپرداخت 24 ساله پرداخت می‌شود. همچنین، سود هر دو وام فوق 4.75 درصد است.
پیش‌بینی بازار خرید ملک امارات در سال 2023
براساس پیش‌بینی کارشناسان، سازندگان امارات در سال 2018 میلادی و با هدف خرید خانه در امارات، تلاش می‌کنند تا ابعاد خانه‌ها را کاهش دهند.
بنا بر اعلام این کارشناسان، ارزانی و در دسترس بودن خانه به یکی از اولویت‌های اصلی خرید خانه در امارات تبدیل شده است.
این اتفاق در حالی می‌افتد که امارات یکی از چالش برانگیزترین بازارهای املاک جهان را تجربه می‌کند که در این بازار قیمت‌ها نسبتا متعادل است اما سازندگان برای حفظ قیمت‌ها ابعاد خانه‌ها را کمتر می‌کنند.
این مساله به یک روند عادی در بین اکثر سازندگان اماراتی به خصوص در جنوب امارات، دبی‌لند و JVC شده است و پیش بینی می‌شود این رویه در سال آتی هم ادامه یابد.
همچنین پیش‌بینی می‌شود میزان خرید خانه در امارات به خصوص در اقشار طبقه متوسط جامعه همچنان افزایش یابد. در عین حال بنظر می‌رسد گزینه رهن و اجاره همچنان بهترین انتخاب برای افراد جویای خرید خانه در امارات، به خصوص برای اتباع غیر اماراتی باشد.
به هر حال، امسال را باید سال خرید خانه در امارات دانست چرا که قیمت‌ها در بسیاری از مناطق این کشور افت کرده ضمن اینکه با اضافه شدن واحدهای مسکونی جدید به بازار، قدرت انتخاب افراد جویای ملک نیز افزایش خواهد یافت.
