خرید خانه در ایتالیا یک فرآیند کاملا ساده نیست. چیزهای بسیار مفیدی وجود دارد که باید بدانید تا مطمئن شوید که روند تا حد امکان روان پیش می رود و بینش یک متخصص ملک محلی می تواند ارزشمند باشد.
شرایط خرید خانه در ایتالیا
ایتالیا در حال حاضر هیچ حق اقامت یا شهروندی بر اساس خرید خانه در ایتالیا ارائه نمی دهد.
خرید خانه در ایتالیا تاییدیه ای برای هیچ نوع ویزا برای اقامت در ایتالیا نمی دهد، با این حال، یک آدرس ایتالیایی به شما ارائه می دهد که یک مرحله ضروری برای درخواست اقامت است.
اگر شهروند کشوری هستید که توافقنامه لغو روادید دوجانبه با اتحادیه اروپا دارد، می توانید بدون ویزا به مدت 90 روز در ایتالیا بیایید و بمانید. این شامل شهروندان کانادا، ایالات متحده آمریکا، بریتانیا، استرالیا، نیوزلند و دیگران می شود.
اگر کشور تابعیت شما در لیست نیست، باید برای ویزای شینگن در کشور محل اقامت خود درخواست دهید تا بتوانید از ایتالیا دیدن کنید. ویزای شینگن همان 90 روز اقامت در این کشور را به شما می دهد. برای مشاهده املاک و تحقیقات مکان بیش از اندازه کافی است.
برای اقامت طولانی تر، شهروندان غیر اتحادیه اروپا باید برای ویزای غیر توریستی درخواست دهند که پس از ورود به کشور باید به اقامت تبدیل شود.
ویزای غیر توریستی توسط کنسولگری ایتالیا در کشور شما صادر می شود. شما می توانید برای مقاصد کاری، تحصیلی و بازنشستگی یا غیر کاری ویزا بگیرید.
پس از ورود به ایتالیا با ویزای غیر توریستی، باید فوراً برای یک Permesso di Soggiorno (مجوز اقامت) بر اساس ویزای در اختیارتان درخواست دهید.
شهروندان اروپایی می توانند به طور نامحدود بمانند، با این حال، آنها باید در کمون محلی (دفتر شورا) ثبت نام کنند و حداقل شرایط اداری اقامت را برآورده کنند.
مطالب مشابه: خرید خانه در امارات
آیا یک خارجی می تواند در ایتالیا خانه بخرد؟
بله، اکثر اتباع خارجی می توانند در ایتالیا خانه بخرند، هرچند محدودیت هایی برای اتباع کشورهای خاصی که مقیم ایتالیا نیستند وجود دارد.
تمامی شهروندان اتحادیه اروپا برای خرید خانه در ایتالیا آزاد هستند. همین امر در مورد شهروندان کشورهایی که قراردادهای دوجانبه با ایتالیا در مورد خرید خانه در ایتالیا دارند نیز صدق می کند.
اگر توافقی وجود نداشته باشد، ایتالیا از قانون عمل متقابل برای اجازه خرید توسط خارجی ها استفاده می کند.
قانون متقابل بیان می کند که اگر یک ایتالیایی بتواند در کشور شما طبق قوانین خودش در مورد مالکیت املاک خارجی خرید کند، شما می توانید در ایتالیا خرید کنید.
به عنوان مثال، شهروندان ایالات متحده، بریتانیا، کانادا و چین، از جمله، هیچ محدودیتی برای خرید خانه در ایتالیا ندارند.
اگر شما یک تبعه سوئیس هستید و مقیم ایتالیا نیستید، محدودیت های خاصی برای شما وجود خواهد داشت، همانطور که سوئیس شهروندان ایتالیایی را هنگام خرید ملک در سوئیس محدود می کند. برای شهروندان برزیلی که ساکن ایتالیا نیستند، محدودیت هایی برای خرید املاک روستایی وجود دارد.
اگر قبل از خرید خانه در ایتالیا اقامت قانونی داشته باشید، هیچ محدودیتی وجود ندارد.
مطالب مشابه: خرید خانه در استرالیا
هزینه خرید خانه در ایتالیا چقدر است؟
خرید ملک در ایتالیا بسیار پرهزینه است.
یک قانون کلی که باید در نظر گرفت این است که حدود 15٪ از قیمت خرید همان چیزی است که می توانید انتظار داشته باشید در مالیات خرید، هزینه های Notaio، هزینه های نمایندگی فروش، هزینه های بررسی یا بازرسی سایت، هزینه های قانونی و مالیات های دولتی بپردازید.
در حالت ایده‌آل، مشاور شما در ایتالیا باید بتواند خلاصه‌ای از هزینه‌های تخمینی را به شما ارائه دهد و چه زمانی می‌توانید انتظار داشته باشید که آنها را بپردازید.
آیا خرید خانه در ایتالیا دشوار است؟
در مقایسه با بسیاری از کشورها و به ویژه کشورهای توسعه یافته غربی، فرآیند خرید در ایتالیا چندان ساده نیست. برای بسیاری، این فرآیند طولانی، دشوار و نه به ویژه شفاف یا مدرن به نظر می رسد.
بانک مرکزی ایتالیا خاطرنشان می کند که از نظر آماری، میانگین بازه زمانی تکمیل یک خرید مسکونی در ایتالیا 9 ماه است.
منابع خریدار که برای جمع آوری نیاز دارید لزوماً به راحتی قابل شناسایی یا تهیه در ایتالیا نیست و ممکن است توسط فروشنده یا نمایندگان آنها از استفاده از سایر متخصصان منصرف شوید.
به همین دلیل است که داشتن یک مشاور ملک مورد اعتماد برای کمک به شما در فرآیند خرید می تواند بسیار ارزشمند باشد.
خرید خانه در ایتالیا دام ها و راه های جلوگیری از آنها
آماده بودن، پاداش های زیادی را درو می کند و شما را از یک نتیجه ضعیف یا بازه زمانی خرید بسیار با تاخیر محافظت می کند.
1. مطمئن شوید که مشاور املاک شما به درستی مجوز و ثبت شده است
اخیراً رئیس پورتال املاک ایتالیا Cercacasa تأکید کرده است که 40 درصد از معاملات املاک در ایتالیا بدون نماینده تأیید شده و از طریق مالکان خصوصی یا افراد غیرمجاز انجام می شود.
اگر این مسیر را دنبال کنید، شما را به عنوان یک خریدار در معرض خطرات قابل توجهی قرار می دهد.
نمایندگان غیرمجاز هیچ گونه حمایت قانونی یا بیمه ای ندارند. آنها اغلب از فهرست‌های املاک تکراری یا جعلی برای جذب خریداران استفاده می‌کنند و حتی گاهی برای معرفی خریداران به مالکان، هزینه‌هایی دریافت می‌کنند.
همچنین فقط نمایندگی های املاک ثبت شده می توانند ثبت قرارداد خرید ملک را تضمین کنند که ما را به نکته مهم بعدی می برد.
2. مطمئن شوید که قرارداد خرید خانه در ایتالیا شما در اداره مالیات محلی ثبت شده است
هنگامی که شما به عنوان یک خریدار یک قرارداد خرید رسمی امضا می کنید و سپرده را انتقال می دهید، نماینده شما باید قرارداد را در اداره مالیات محلی ثبت کند.
توصیه می شود PPC را با ثبت زمین (رجیستری کنسرواتوریا ) ثبت کنید. این تضمین قابل توجهی را به نفع خریدار در برابر طلبکاران احتمالی فروشنده ایجاد می کند.
3. گاهی وقتها درخواست نظر دوم مفید است
تعداد زیادی از نمایندگان در ایتالیا نماینده فروشنده هستند نه خریدار. به‌عنوان یک خریدار، باید قبل از اینکه به‌طور ساده آنها را به‌خاطر قیمت‌گذاری کنید، (برای خودتان) در مورد توصیه‌های آنها فکر کنید.
4. فرهنگ متفاوت – تفکر متفاوت
وقتی نوبت به فروش نمایندگان و مالکان می رسد، سازگار کردن تفکر خود برای یادگیری فرهنگ محلی مفید است!
ماموران محلی معمولاً با ایتالیایی‌های محلی که با شناختن آنها بزرگ شده‌اند و می‌دانند چه انتظاری دارند، سروکار دارند.
در اینجا، دوباره، یک مشاور املاک با دانش محلی می تواند به شما کمک کند تا در پیچیدگی های فرهنگی فرآیند خرید به شما کمک کند.
5. از یک متخصص مستقل بخواهید که خانه را قبل از امضای قرارداد بازرسی کند
یکی دیگر از تله‌های بالقوه برای خریداران خانه در ایتالیا، مدیریت فرآیند بازرسی فنی ملک و در نظر گرفتن بازسازی‌های غیرقانونی ملک است.
بازار ایتالیا به فروشندگان این امکان را می دهد که اموال خود را برای فروش در دسترس قرار دهند و قول می دهند که هرگونه بی نظمی دارایی تا تاریخ بسته شدن پیشنهادی یا Rogito رفع یا “اصلاح شود” .
اکنون، این رویکرد می تواند ایمن یا حتی یک پیشنهاد جذاب به نظر برسد. اما در واقعیت اینطور نیست.
این رویکرد به راحتی می تواند ماهیت و میزان تغییرات فیزیکی مورد نیاز یا تغییرات کاغذی و هزینه های مربوط به آن را بپوشاند، به عنوان مثال، مجوزهای برنامه ریزی گذشته نگر، مصوبات شورای محلی برای کارهای اخیر یا فعلی، یا تخریب احتمالی.
کشف دیرهنگام این مسائل بر زمان‌بندی فروش و هزینه‌های لازم برای اطمینان از اینکه ملک به منظور انتقال مالکیت قانونی است، تأثیر می‌گذارد.
اطمینان از منصوب کردن متخصصان مستقل برای بازرسی ملک و مشاوره در مورد جنبه های فنی و قانونی، به شما کمک می کند تا از این مشکلات جلوگیری کنید. این می تواند شما را از ملک دور کند یا به شما کمک کند تا هرگونه تعمیر فوری ملک را که باید توسط فروشنده انجام شود شناسایی کنید.
مطالب مشابه: خرید خانه در ترکیه
خرید خانه در ایتالیا به قیمت 1 یورو
طرح های خانه 1 یورویی در ایتالیا توجه زیادی را به خود جلب کرده است.
این طرح ها در 30 تا 40 شهر کوچک ایتالیا در حال اجرا هستند تا به حل مشکلات کاهش جمعیت و اقتصاد محلی کمک کنند.
این وضعیت به لطف خروج نسل‌های متوالی ایتالیایی‌ها به وجود آمده است و بسیاری از خانه‌ها را رها کرده و به مرور زمان ویران شده‌اند.
شرایط طرح در واقع در این شهرها متفاوت است زیرا هیچ هماهنگی یا مقرراتی وجود ندارد که شهرداران شهرها را ملزم به اجرای طرح خود مانند سایر شهرها کند. از این رو، تنوع زیادی در نحوه در دسترس قرار دادن خانه ها و نحوه اداره طرح ها وجود دارد.
شاید بزرگترین زمینه ای که این طرح در آن پتانسیل دارد، جایی است که سرمایه گذاری خارجی نه تنها می تواند خانه های فرسوده را از طریق نوسازی و توسعه مجدد نجات دهد، بلکه چگونه می تواند از افزایش مشارکت در بسیاری از جوامع کوچک محلی که بافت اجتماعی این شهرها را تشکیل می دهند، حمایت کند.
این جوامع محلی و شیوه های سنتی زندگی آنها هستند که روستاهای کوچک را به آنچه هستند تبدیل می کنند. سرمایه گذاری جدید برای ساخت و نگهداری برنامه های اجتماعی و شرکت های خیریه نیز حیاتی است.
بیش از هر زمان دیگری « محلی‌های جدید» در بسیاری از شهرهای کوچک قرون وسطایی و بورگی ، خالقان جدیدی هستند که انرژی تازه‌ای را به خانه‌ها و فضاهای قدیمی تزریق می‌کنند و فرصت‌های جدیدی را برای خود و دیگران ایجاد می‌کنند.
این حرکت ممکن است فقط نوع جدیدی از ساکنان را جذب کند – و نه بر اساس قیمت درخواستی خانه های موجود.
چیزی که در شهرهای 1 یورویی خواهید یافت، خانه هایی هستند که در حال حاضر قابل سکونت نیستند و انتظار می رود به طور جدی بازسازی شوند. بسیاری از شهرها نیازمند تعهد خریداران جدید برای نوسازی در مدت زمان معین هستند.
ضروری ترین عنصر هنگام در نظر گرفتن خرید خانه در ایتالیا با طرح 1 یورو این است: خدمه ساخت و ساز شما کجا هستند؟
برای وقت گذاشتن آماده باشید، سرعت زندگی را از جایی که از آن می‌آیید کاهش دهید، و سعی کنید پروژه جدید خود را مانند یک بازسازی نوسازی که نیاز به زمان تکمیلی رکورد دارد، تلقی نکنید.
بودجه شما باید منعکس کننده هزینه هایی باشد که برای تکمیل یک پروژه نوسازی لازم است، از جمله هزینه های تحقیق شده همه متخصصان محلی و هزینه های مدیریت پروژه.
مطالب مشابه: خرید خانه در کانادا
مشوق های خرید خانه در ایتالیا برای بازسازی و نوسازی در ایتالیا
آیا قصد دارید یک خانه فرسوده یا ملکی که نیاز به TLC دارد بخرید و آن را بازسازی کنید تا خانه عالی خود را ایجاد کنید؟ در حال حاضر زمان مناسبی برای انجام این کار است زیرا می توانید کسر مالیات قابل توجهی برای بازسازی دریافت کنید.
هدف از این طرح‌های اعتبار مالیاتی نوسازی تشویق سرمایه‌گذاری برای ارتقا و بهبود بهره‌وری انرژی و پایداری املاک ایتالیا است.
حداقل 5 طرح موجود است که به طور بالقوه می تواند به شما در صرفه جویی در هزینه بازسازی ملک در ایتالیا کمک کند.
این طرح ها شامل پاداش بازسازی ، پاداش زیست محیطی ، پاداش نما ، پاداش لرزه ای و فوق العاده زیست محیطی است.
کسرهای مالیاتی ارائه شده توسط این طرح‌ها از 50 درصد کسر برای پاداش نوسازی تا 110 درصد برای Superbonus Eco متغیر است.
Eco Superbonus توجه زیادی را به خود جلب کرده است و منجر به ادعای بیش از 8 میلیارد یورو برای بازسازی واجد شرایط تا سپتامبر 2021 شده است.
اخیراً پس از دسامبر 2021 تمدید شده است. وزرای دولت در حال بررسی چگونگی تغییر قوانین واجد شرایط بودن ادعا برای نوسازی در سال‌های 2022 و 2023 هستند.
چه در ایتالیا زندگی می‌کنید چه نباشید، می‌توان ادعا کرد زیرا مکانیزمی برای مبادله اعتبار مالیاتی برای کاهش هزینه‌های بازسازی با سرمایه‌دار یا شرکت ساختمانی واجد شرایط در ایتالیا وجود دارد.
با توجه به تقاضای فعلی که توسط این انگیزه ها تحریک می شود، بازسازی ها باید به دقت توسط متخصصان مورد اعتماد در ایتالیا برنامه ریزی و مدیریت شوند.
آشنایی با عناصر قانونی هنگام خرید خانه در ایتالیا
هر معامله خرید در ایتالیا نیاز به یک دفتر اسناد رسمی ( Notaio ) دارد. این رقم نشان دهنده دولت ایتالیا است و یک طرف بی طرف در معامله است.
یک سردفتر همچنین مالیات خرید دولت را در تاریخ تسویه حساب یا پایان کار دریافت می کند.
گاهی اوقات یک سردفتر فقط در اواخر فرآیند خرید، چند هفته قبل از روگیتو (بسته شدن) درگیر می شود یا منصوب می شود، زمانی که همه طرفین معتقدند ملک و تمام اسناد پشتیبان آن درست است و ملک آماده انتقال قانونی به خریدار
در سایر موارد، اگر می‌خواهید سند پیشنهاد را بررسی کنید و شرایط خاصی را معرفی کنید، می‌توانید در اوایل معامله، حتی در زمان اولین پیشنهاد، یک دفتر اسناد رسمی را جذب کنید.
در هر صورت، یک چیز مسلم است: شما به عنوان یک خریدار این حق قانونی را دارید که طبق نیاز و ترجیحات خود یک دفتر اسناد رسمی را انتخاب و تعیین کنید. این ممکن است در ابتدا نکته مهمی به نظر نرسد، با این حال، می تواند مهمتر از آن چیزی باشد که شما ممکن است تصور کنید.
هنگامی که انتخاب می کنید چه کسی سردفتر شما خواهد بود، به موارد زیر توجه کنید:
- اطمینان حاصل کنید که هزینه خدمات معقول است. برای انتخاب مناسب ترین می توانید از چندین دفتر اسناد رسمی مظنه دریافت کنید.
- اگر ایتالیایی صحبت نمی کنید، مطمئن شوید که دفتر اسناد رسمی به زبان شما صحبت می کند. به این ترتیب درک و بحث در مورد مسائل فرآیند خرید برای شما آسان تر خواهد بود.
آیا به یک وکیل در ایتالیا نیاز دارم؟
استخدام وکیل در هنگام خرید خانه در ایتالیا الزام قانونی نیست. اکثر ایتالیایی ها فقط با استفاده از یک مشاور املاک و یک دفتر اسناد رسمی اقدام به خرید خانه می کنند.
با این حال موارد زیادی وجود دارد که استخدام وکیل می تواند بسیار مفید باشد، به خصوص برای معاملات بزرگتر، و زمانی که خرید با چندین عنوان مختلف یا ترتیبات پیچیده فروش پیچیده است.
همچنین زمانی مفید است که ملاحظات خاصی در مورد برنامه ریزی املاک وجود داشته باشد.
یک وکیل دو زبانه صرفاً به نفع شما عمل می کند و برخلاف notaio که نماینده ایالت ایتالیا است.
آیا می توانم برای خرید خانه در ایتالیا مسکن بگیرم؟
یک سوال که اغلب از ما پرسیده می شود این است که آیا می توانم وام مسکن در ایتالیا از یک بانک ایتالیایی دریافت کنم؟
اگر به دنبال وام مسکن هستید، بهتر است قبل از عقد قرارداد فروش ملک ( Proposta یا Preliminare ) با یک بانک یا کارگزار گفتگو کنید. به این ترتیب می توانید در مورد تایید احتمالی وام برای شرایط خاص خود اطمینان حاصل کنید.
یک بانک یا کارگزار وام مسکن می تواند وضعیت کلی شما را قبل از شروع مذاکره ارزیابی کند.
بانک‌های ایتالیایی معمولاً بودجه از پیش تأیید شده ارائه نمی‌کنند، با این حال، شما نمی‌خواهید متعهد به خرید ملک باشید و سپس متوجه شوید که بانک از شما پشتیبانی نمی‌کند. به همین دلیل است که باید در ابتدای جستجوی ملک خود با مشاور یا کارگزار بانک یا وام مسکن خود در ارتباط باشید.
واجد شرایط بودن شما برای وام مسکن در ایتالیا به سه عامل اصلی بستگی دارد:
- سیاست فعلی وام دهی بانکی و دستورالعمل های اروپایی
- الزامات خدمات دهی وام بانک
- کیفیت و نوع ملکی که انتخاب کرده اید و آمادگی آن برای واگذاری قانونی به شما
معیارهای خدمات دهی (یا مقرون به صرفه بودن) بانک کاملا محافظه کارانه هستند. محاسبات مقرون به صرفه همه وام‌های مسکن موجود در سراسر جهان را در نظر می‌گیرند و لزوماً مانند سایر کشورها با وام‌دهی دارایی سرمایه‌گذاری رفتار نمی‌کنند.
بنابراین بهتر است قبل از خرید با وام مسکن، وضعیت خاص خود را بررسی کنید.
اطمینان حاصل کنید که نیاز به وام مسکن به وضوح در هر پیشنهاد نامه یا قرارداد اعلام شده است. به این ترتیب هیچ سوء تفاهمی وجود نخواهد داشت و فروشندگان ملک آماده همکاری با شما خواهند بود، زیرا شما امور مالی بانکی را برای روز پایانی بسته شدن یا تسویه حساب انجام می دهید.
ترتیب وام مسکن شما احتمالاً شامل کارمزد تنظیم بانک (معمولاً 1٪ از مبلغ وام)، هزینه های دلالی، هزینه بررسی فنی ملک و مالیات ثبت رهن می شود.
همچنین باید توجه داشته باشید که کارمزدهای notaio در هنگام وام مسکن بیشتر خواهد بود، زیرا آنها ملزم به تنظیم سند وام مسکن از طرف بانک در ایتالیا هستند.
آیا خرید خانه در ایتالیا سرمایه گذاری خوبی است؟
آنها می گویند که سرمایه گذاری خوب برای خرید با قیمت مناسب بسیار است.
اگر بتوانید هر چیزی را بخرید (از جمله املاک و مستغلات) زمانی که قیمت‌ها کاهش می‌یابد، یا پس از یک شوک بزرگ ارزش آن را کاهش می‌دهد، پس از افزایش مجدد قیمت‌ها در موقعیت بسیار بهتری خواهید بود.
در حال حاضر ایتالیا در مقایسه با املاک مشابه در سایر کشورهای اروپایی و در زمانی که بازارهای جهانی مسکن در حال رونق است، قیمت های نسبتاً پایین تری را نشان می دهد.
همانطور که سرمایه بیشتری به ایتالیا راه پیدا می کند، خریداران بیشتری برای املاک مشابه رقابت می کنند و این به طور طبیعی می تواند بر اساس اصول اقتصادی ساده عرضه و تقاضا فشار صعودی بر قیمت ملک ایجاد کند.
عوامل مرتبط با مالیات که به ارزش سرمایه گذاری در ایتالیا کمک می کنند عبارتند از:
- یک رژیم مالیات بر عایدی سرمایه مطلوب برای خریداران شخصی. زمانی که ملک به مدت حداقل 5 سال نگهداری شود، مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.
- مالیات بر ارث نسبتاً پایین در مقایسه با بسیاری از کشورهای دیگر. املاکی که از ساکنان ایتالیا منتقل شده اند (به عنوان مثال مهاجرانی که بازنشسته می شوند تا از la dolce vita لذت ببرند ) مشمول همان نرخ مالیات بر ارثی نیستند که مثلاً در فرانسه یا بریتانیا پیدا می کنید.
این واقعیت که ایتالیا در حال حاضر مشوق های مالیاتی را برای بازسازی املاکی که در دسترس ساکنان غیر ایتالیایی است ارائه می دهد، به جذابیت سرمایه گذاری در املاک ایتالیا می افزاید.
همه سرمایه‌گذاران ملک می‌دانند که ارزش را می‌توان از طریق نوسازی هوشمند اضافه کرد – و در مورد طرح‌های پاداش مالیاتی ایتالیا، هزینه‌های بالقوه قابل توجه بازسازی در حال حاضر تا حدی توسط دولت تامین می‌شود.
ایتالیا روستاهای کوچک زیادی در مناطق روستایی دارد و در جایی که تقاضای محلی قوی وجود ندارد، بعید است قیمت ها به طور چشمگیری افزایش یا کاهش یابد، بنابراین سرمایه گذاران باید از مکان خاصی که می خواهند در آن سرمایه گذاری کنند آگاه باشند.
از لحاظ تاریخی، خریدارانی که به ایتالیا می‌آیند اغلب با اهداف متعددی وارد این کشور شده‌اند – و بنابراین بازگشت سرمایه‌گذاری خوب همیشه هدف اصلی نبوده است.
بازگشت سرمایه اغلب ثانویه یا حداقل همراه با دیگر خواسته ها در نظر گرفته می شود، مانند اتصال مجدد به اصل و نسب ایتالیایی، مهاجرت به ایتالیا به عنوان بخشی از برنامه های بازنشستگی، یا صرفاً تمایل به گذراندن زمان منظم برای لذت بردن از سبک زندگی حسادت آمیز ایتالیا.
