با وجود COVID-19 – به ویژه با ورود به سال 2022 – سنگاپور همچنان مقصدی جذاب برای خرید خانه در سنگاپور برای سرمایه گذاری در خارج از کشور است. از نظر مقیاس، تنها در سال 2021، طبق گزارش بیزینس تایمز ، فعالیت سرمایه گذاری در خانه “تقریباً در نیمه اول سال 2021 دو برابر شد و به ارزش 4.7 میلیارد دلار آمریکا رسید که 97 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشت”. بیش از نیمی از این سرمایه‌گذاران فرامرزی بوده است.
اگر به عنوان یک خارجی علاقه مند به خرید خانه در سنگاپور هستید، قوانین و محدودیت های خاصی در مورد انواع املاکی که ممکن است بخرید یا نخرید وجود دارد.
این قوانین خرید و فروش را به خوبی با ریسک کلی خود در نظر بگیرید، و شما یک طرح جامع تری برای سرمایه گذاری در خرید خانه در سنگاپور خواهید داشت. شما هم می توانید کیک خود را بخورید و آن را بخورید!
خارجی ها خرید خانه در سنگاپور را چگونه انجام دهند؟
تعریف حقوقی “خارجی” در مورد سنگاپور این خواهد بود:
- هر کسی که شهروند سنگاپور نیست
- یک شرکت مستقر در سنگاپور نیست
- نه یک انجمن سنگاپور
- شراکت با مسئولیت محدود سنگاپور ندارد
بنابراین حتی اگر شما یک مقیم دائم سنگاپور (SPR) هستید، هنوز قوانین و محدودیت هایی در مورد انواع املاکی که ممکن است بخرید یا نخرید وجود دارد.
روابط عمومی سنگاپور ممکن است پس از رعایت معیارهای خاص برای شهروندی سنگاپور درخواست داده و به عنوان شهروند اقدام به خرید املاک و مستغلات در سنگاپور کنند!
بر اساس قانون املاک مسکونی، خارجی ها مجاز به داشتن ملک هستند. با این حال، محدودیت هایی برای انواع املاکی که خارجی ها ممکن است در سنگاپور داشته باشند، وجود دارد.
خارجی ها در بازار مسکن دولتی چه چیزی می توانند بخرند؟
هیئت مسکن و توسعه بازار مسکن عمومی (HDB) را مدیریت می کند. در بازار مسکن عمومی، محدودیت های طبقه بندی شده ای برای خرید ملک وجود دارد. چند فاکتور برای بررسی وجود دارد:
- آیا فرد روابط عمومی سنگاپوری است یا غیرسنگاپوری
- آیا فرد به تنهایی قصد خرید ملک را دارد یا به صورت مشترک خرید خواهد کرد؟
- اگر خارجی یا خارجی ها قصد خرید مشترک دارند، وضعیت سکونت هر کدام چگونه است؟
برای خارجی هایی که به تنهایی خرید می کنند
متأسفانه، افراد غیر SPR که به تنهایی خرید می کنند نمی توانند آپارتمان HDB را بدست آورند. با این حال، آنها اجازه خواهند داشت یک مجتمع اجرایی خصوصی (EC) خریداری کنند که EC هایی با بیش از 10 سال قدمت هستند.
کاندومینیوم‌های اجرایی (EC) توسط توسعه‌دهندگان خصوصی ایجاد می‌شوند، اما توسط دولت یارانه می‌گیرند، و همان امکاناتی را که توسط کاندومینیوم‌های کامل با قیمت پایین‌تر ارائه می‌شود، ارائه می‌دهند. با این حال، به عنوان یک توسعه ترکیبی، آنها به قوانین HDB مانند دوره حداقل اشغال 5 ساله (MOP) ملزم هستند، اما پس از رسیدن به 10 سالگی خصوصی می شوند.
SPRهایی که مسکن عمومی را به تنهایی می خرند نمی توانند آپارتمان HDB بخرند. با این حال، بر خلاف غیر SPRها، SPRها ممکن است در بازار فروش مجدد مسکن «هیبریدی» شرکت کنند، زیرا آنها مجاز به خرید ECهای فروش مجدد هستند که به حداقل دوره اشغال 5 ساله (MOP) خود رسیده اند.
MOP چیست؟
حداقل دوره اشغال (MOP) که توسط HDB نه تنها در EC ها بلکه در آپارتمان های HDB عمومی نیز اجرا می شود، طرحی برای جلوگیری از “تغییر” و کسب سود بلافاصله پس از دریافت واحدهای مسکونی عمومی و “هیبریدی” است. بنابراین، این طرح قیمت HDB و EC را نسبتا پایین نگه می دارد و از سودجویی در بازار جلوگیری می کند.
برای خارجی هایی که مشترکاً اموال عمومی را خریداری می کنند
به طور کلی، برای زوج ها یا خانواده هایی که قصد خرید ملک در سنگاپور را دارند، محدودیت های آسان تری وجود دارد. این مشوق ها فقط برای شهروندان سنگاپور اعمال نمی شود. آنها همچنین برای زوج ها و خانواده های خارجی اعمال می شوند.
با این حال، همانطور که قبلا ذکر شد، سطوح مختلفی از محدودیت‌های آرام وجود دارد:
جایی که هر دو غیر SPR هستند،
- هیچ امتیاز اضافی وجود ندارد، زیرا شما فقط مجاز به دریافت EC هایی هستید که بیش از ده سال قدمت دارند
جایی که یک SPR و دیگری غیر SPR وجود دارد
- می تواند EC خصوصی شده را با قدمت بیش از ده سال دریافت کند
(علاوه بر اینکه می توانید EC های فروش مجدد را که 5 ساله خود را به پایان رسانده اند – MOP دریافت کنید).
جایی که هر دو SPR هستند
- آنها مجاز به فروش مجدد آپارتمان HDB هستند، مشروط بر اینکه هر دو قبلاً بیش از سه سال اقامت دائم خود را داشته باشند.
(تحت طرح خانواده یا نامزد ) - علاوه بر EC های فروش مجدد که به MOP خود رسیده اند، ممکن است EC های بیش از ده سال را نیز دریافت کنند.
برای خلاصه کردن نکاتی که قبلاً ذکر شد، جدولی از محدودیت‌ها برای مالکیت مشترک خارجی اموال در سنگاپور ممکن است در زیر نشان داده شود:
خارجی ها در بازار مسکن خصوصی چه چیزی می توانند بخرند؟
خارجی ها صرف نظر از وضعیت اقامتی خود در سنگاپور (SPR یا غیر SPR) از محدودیت های سخت گیرانه تری در مورد خرید مسکن خصوصی برخوردار خواهند بود.
با این حال، برای املاک زمین‌دار، محدودیت‌های خاصی از سوی دولت برای مدیریت چنین بازاری اعمال می‌شود، حتی در هنگام خرید املاک واقع در سنتوزا کوو.
برای خرید ملک، خارجی ها باید از واحد تایید معاملات زمین تاییدیه بگیرند. اتباع خارجی می توانند به طور متناوب یک ملک اجاره ای را در یک ملک مسکونی زمینی برای مدتی که بیش از هفت سال نباشد، از جمله هر شرایط دیگری که ممکن است از طریق گزینه ای برای تمدید اعطا شود، تصاحب کنند.
متقاضیان به صورت موردی ارزیابی می‌شوند و فاکتورهای زیر را در نظر می‌گیرند، اما به آنها محدود نمی‌شود:
- شما باید حداقل پنج سال مقیم دائم سنگاپور باشید. و
- شما باید کمک های اقتصادی استثنایی به سنگاپور کنید. این با در نظر گرفتن عواملی مانند درآمد شغلی قابل ارزیابی برای مالیات در سنگاپور ارزیابی می شود.
علاوه بر معیارهای درخواست، خریداران خارجی نیز محدود به املاک مسکونی هستند که بیش از 15000 فوت مربع نیستند و در یک منطقه خانه های ییلاقی کلاس خوب قرار ندارند. با این حال، کسانی که مایل به درخواست برای چنین املاکی هستند، مشمول معیارهای واجد شرایط بسیار سخت گیرانه تری خواهند بود.
معیارهای خرید Sentosa Cove سختگیرانه تر است:
- شما باید از ملک صرفاً برای شغل خود و اعضای خانواده خود به عنوان خانه مسکونی استفاده کنید و نه برای اجاره یا هر هدف دیگری.
تنها محدودیت اعمال شده این است که ملک نباید بیش از 1800 متر مربع باشد.
هزینه های خرید خانه در سنگاپور
هزینه های خاصی وجود دارد که ممکن است لازم باشد خارجی ها هنگام به دست آوردن ملک به طور کلی در سنگاپور در نظر بگیرند. این هزینه ها اغلب دردسرساز هستند، به خصوص هنگام خرید ملک در سنگاپور برای مقاصد سرمایه گذاری، اما به عنوان یک پیشگیرانه برای اطمینان از یک بازار محلی سالم املاک و مستغلات وجود دارند.
حق تمبر خریدار (BSD)
اولین هزینه ای که خارجی ها باید هنگام خرید ملک در سنگاپور به آن توجه کنند، حق تمبر خریدار (BSD) است.
BSD در سنگاپور در مقایسه با سایر قدرت های جهانی مانند استرالیا یا بریتانیا نسبتاً پایین است. نرخ BSD به شرح زیر است:
می توان از نرخ های نشان داده شده در بالا مشاهده کرد که BSD یک مالیات تصاعدی است، نه یک مالیات ثابت. این بدان معنی است که نرخ ها، همانطور که در بالا نشان داده شد، به جای مالیات ثابت، که در آن، مثلاً، BSD در یک درصد ثابت باقی می ماند (مثلاً در 2.5٪) صرف نظر از اینکه ارزش یک ملک ممکن است چقدر باشد
برای نشان دادن بهتر BSD، بگویید که یک بریتانیایی غیر SPR به نام تامی قصد دارد اولین قطعه املاک خود در سنگاپور را به دست آورد – یک آپارتمان 11 ساله در EC با ارزش بازار 1500000 دلار سنگاپور:
سپس فرد باید (180,000 دلار سنگاپور X 1%) + (180,000 دلار سنگاپور X 2%) + (640,000 دلار سنگاپور X 3%) + (500,000 دلار سنگاپور X 4%) = BSD به ارزش 44600 دلار سنگاپور بپردازد.
یک راه ساده تر برای تخمین BSD به شرح زیر است:
نگران نباشید – BSD برای همه خریداران ملک، صرف نظر از وضعیت مسکونی ثابت می ماند.
حق تمبر اضافی خریدار (ABSD)
علاوه بر BSD، یک خارجی – به ویژه یک غیر SPR – که در سنگاپور املاک و مستغلات می‌خرد، باید به حق تمبر اضافی خریدار (ABSD) نیز توجه داشته باشد.
ABSD که توسط دولت در سال 2011 معرفی شد، یک اقدام خنک کننده اضافی برای مدیریت موثر تقاضای فزاینده در بازار املاک و مستغلات به کوچکی سنگاپور است. برخلاف BSD، ABSD بین شهروندان سنگاپور، SPRها و غیر SPRها متفاوت است.
آخرین نرخ‌های ABSD اخیراً در دسامبر 2021 منتشر شده است. در زمان نگارش این مقاله (فوریه 2022)، نرخ‌های ABSD به شرح زیر است:
به عنوان SPR:
- شما ملزم به پرداخت 5% ABSD در اولین ملک خود هستید.
- در ملک دوم خود، شما ملزم به پرداخت 15% ABSD هستید.
- در ملک سوم خود به بعد، شما ملزم به پرداخت 30٪ ABSD هستید.
به عنوان یک غیر SPR:
- شما ملزم به پرداخت 30٪ ABSD برای تمام املاکی هستید که به دست می آورید. جدول مختصر تری که امکان مقایسه بهتر نرخ ABSD را بین افراد با وضعیت های مختلف مسکونی فراهم می کند، در زیر آمده است:
خارجی ها همچنین باید توجه داشته باشند که ABSD برای ساکنان ساکن در ایسلند، لیختن اشتاین، نروژ، سوئیس و ایالات متحده اعمال نمی شود.
بیایید همان شخصی را در نظر بگیریم (هنوز تامی را به خاطر دارید؟) که قصد خرید ملکی به ارزش 1500000 دلار سنگاپور را داشت. علاوه بر BSD (همانطور که قبلا ذکر شد)، به عنوان یک غیر SPR، تامی باید 30٪ ABSD 450,000 دلار سنگاپور بپردازد.
درخواست وام مسکن در سنگاپور
خارجی ها مانند سنگاپوری ها می توانند هنگام ورود به بازار املاک و مستغلات برای وام مسکن درخواست دهند. با این حال، حتی در وام مسکن، مقررات وجود دارد.
خارجی ها – SPR ها و غیر SPR ها به طور یکسان – باید قبل از گرفتن وام رهنی به محدودیت های Loan to Value (LTV) توجه داشته باشند.
محدودیت های وام به ارزش (LTV) چیست؟
در یک بازار آزاد، زمانی که فرد هنگام خرید ملک وام مسکن می گیرد، ممکن است بتواند وام هایی بگیرد که به بانک ها اجازه می دهد 100 درصد ارزش ملک را به دوش بکشند. با این حال، وام دهندگان ممکن است شروع به ریسک بیشتر از حد معمول کنند و احتمالاً املاکی را تحت وام مسکن خریداری کنند که ممکن است نتوانند در طولانی مدت بازپرداخت کنند.
نسبت وام به ارزش (LTV) امکان مشارکت سرمایه مشترک بین بانک‌ها و وام دهندگان را به ملک فراهم می‌کند تا وام‌دهندگان ممکن است ریسک ریسک خود را کاهش دهند (زیرا آنها باید پول نقد بیشتری از جیب خود تولید کنند) اما سرمایه‌گذاران را نترسانند. بازار.
حد مطلق LTV برای وام های رهنی تجاری در زمان نوشتن مقاله (فوریه 2022) 75٪ باقی می ماند.
با این حال، دسته بندی های متفاوتی وجود دارد، از جمله سن، نوع ملکی که قصد خرید آن را دارید (اندازه، مکان، و سن) و تعداد املاکی که در حال حاضر دارید.
منطقاً، هر چه سن وام گیرنده بیشتر باشد، LTV کمتر است و خریدار خانه برای اولین بار از محدودیت LTV بالاتری نسبت به یک سرمایه گذار کهنه کار املاک در سنگاپور برخوردار می شود.
سایر هزینه ها و هزینه ها
علاوه بر BSD، ABSD و LTV، خارجی‌ها باید هزینه‌های انتقال یا هزینه‌های استخدام یک وکیل املاک را برای مدیریت امور حقوقی مربوط به کسب ملک شما در نظر بگیرند.
در سنگاپور، انتظار پرداخت هزینه های حمل و نقل از 250 تا 6000 دلار برای هر خدمات حقوقی را دارید.
اگر به یک مشاور املاک نیاز دارید تا به شما کمک کند، کارمزد کمیسیون حدود 2٪ از ارزش گذاری ملک شما است. با این حال، در خرید املاک خصوصی در سنگاپور، خریداران معمولاً نیازی به پرداخت پورسانت ندارند، زیرا کمیسیون فروش بین عامل فروش و خرید تقسیم می شود.
خریدن یا نخریدن خانه در سنگاپور
بدون شک، حاکمیت مسکن سنگاپور ممکن است کاملاً تحت کنترل باشد. با این حال، این امکان را به بازار مسکن می دهد که سال به سال رونق بگیرد. به این ترتیب، اکثر سرمایه گذاران خارجی املاک و مستغلات به سنگاپور به عنوان محل ترجیحی مهاجرت یا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نگاه می کنند.
